年压轴之作：冰山模型

今天蝈蝈要给大家介绍的是“冰山房产指数”开号一年多来的集成之作：房产投资量化分析工具，蝈蝈将它命名为：冰山模型。

冰山模型的设计来源于三个月之前和一位读者的交流，蝈蝈用了两周的时间把这个模型设计出来，用了两个多月的时间和几位用户交流后，迭代优化得到今天的版本。

它是在信用贷体系、抵押贷体系以及之前各种精算模型的基础上设计出来的。

年快结束了，是时候推出今年的压轴之作冰山模型了。

接下来，蝈蝈会从以下几个方面给大家介绍冰山模型。

1、冰山模型怎么来的？

2、冰山模型什么样？

3、冰山模型怎么用？

4、如何用冰山模型做量化分析？

5、冰山模型的实战应用。

冰山模型怎么来的？

冰山模型来源于一位读者的具体需求。

这位读者的问题是：是否应该通过融资再投资一套房产？

这是一个非常好投资决策问题，我当时就想到可以用数据分析得到一个结论。

这位读者当时已经有万左右的负债，计划新购入一套房产把负债增加到多万，但粗略计算发现现金流是比较紧张的，需要进入以贷养贷的状态，因此比较纠结是否应该进行这套房子的投资。

要判断这套房子是否应该投资，逻辑也很简单。

1、计算现有房产组合的预期投资收益a；

2、计算新购入一套房产后的房产组合，在相同预期下的投资收益b。

在现金流安全的前提下，

如果ba，则投资；

如果ba，则不投资；

就围绕着这个逻辑，蝈蝈设计了房产投资量化分析的工具：冰山模型。

所以冰山模型是为了解决一个具体的房产投资问题而设计的。

冰山模型什么样？

首先展示一下冰山模型的全貌：

冰山模型分为五大模块：

1、房产投资组合表；

2、贷款组合表；

3、房产投资盈利分析表；

4、现金流量表；

5、房产投资量化分析图

房产投资量化分析图有四张：

1、房产投资盈利曲线；

2、房产投资资产曲线；

3、现金流量图；

4、10年内到期贷款本金图

以上是冰山模型的组成介绍，下面具体介绍冰山模型怎么用。

冰山模型怎么用？

冰山模型的使用比较简单，只需要填写表格中标黄部分的信息，分析数据和分析图表可以自动生成。

房产投资组合表、贷款组合表和现金流量表三个表格有标黄部分需要填写。

一、房产投资组合表

房产投资组合表展示的是具体每个房产标的的基础信息和融资信息。

房产投资组合表包含以下要素：

1、购买时间、购买价、房屋现价、购买方式

这几项是房屋的基础信息，可以对资产有一个基本了解。

2、首付来源

首付指操作按揭贷款时的首付，或者操作垫资抵押时的首付。

首付来源有两种：自有资金和贷款。

3、操作费用

操作费用包含买房相关的所有费用，包含：房产交易中介服务费、贷款服务费、税费等。

费用付款来源也是：自有资金和贷款。

4、按揭、抵押贷款

指的是购买房屋过程中操作的按揭贷款或者抵押贷款。

5、贷款还月供

这里是指因为现金流无法覆盖月供，而申请的还月供的贷款，即以贷养贷的贷款。

6、融资总额、融资比例

这两项信息是自动生成的，可以让我们了解每个房子的融资、负债情况。

目前房产组合最多支持10套房产，如果有土豪有10套以上的房产，可以一个表格做10套，再搞一个表格做10套，如果想在一个表格里面搞定，可以找蝈蝈特别订制。

二、贷款组合表

贷款组合表展示的是房产投资组合表中贷款的具体信息。

明确贷款的还款方式后，对应填写贷款的类型、贷款本金、利率、贷款期限四项基础信息即可。

三、现金流量表

现金流量表展示的是收入、支出和现金流的情况。

对应填写收入、支出部分的数据，可以自动计算出现金流的情况。

房产组合表、贷款组合表、现金流量表中的基础信息填写完毕后，分析数据和图表可以自动生成。

接下来我们介绍如何运用冰山模型产生的分析数据和图表进行量化分析。

如何用冰山模型做量化分析？

冰山模型中的基础信息填写完毕后会自动生成四张量化分析表+四张量化分析图。

我们可以用冰山模型生成的分析表和分析图进行房产投资相关的量化分析。

首先介绍四张量化分析表：

一、房产投资盈利分析表。

盈利分析表包含的信息量非常大，可以分为三个模块：

1、购房、持有成本；

指的是购买房产、持有房产的总成本，分为：卖出房产时需要归还的本金、卖出房产时累计支付的贷款月供、自有资金支付的首付和操作费用四部分。

2、不同涨幅下的房屋价格；

指的是在年化0%、5%、10%、15%、20%的涨幅之下，卖出房产时房产的价格；

有人可能会问我看到很多城市一年都翻番了，为啥最高涨幅年化涨幅只有20%？

事实上呢，年化涨幅20%，4年房价翻倍。

真正做到4年翻倍的城市不多，很多是多年不涨，一年翻倍，仔细看其实是5年、6年、7年才翻倍的。

所以我们在这里设置的最高涨幅预期是20%，不要过度乐观。

3、不同涨幅下的盈利。

指的是在年化0%、5%、10%、15%、20%的涨幅之下，在卖出房产时可以获取的总盈利。

二、脱离成本区所需时间

首先说明下蝈蝈对脱离成本区的定义：

如果在某个时刻，把资产组合变现，可以有盈利，那就是脱离了成本区。

在不同涨幅预期下，一个资产组合脱离成本区的时间是不同，下面显示的月份是资产组合变现可以盈利的第一个月。

三、3年、5年、10年投资盈利

这个表格可以让我们看到，不同涨幅预期下，在3年、5年、10年时的盈利情况。

这个盈利指的是在某个时刻把资产出售后获取的收入减去购买、持有资产所有的费用、贷款成本等获取的利润。

四、现金流量表

通过现金流量表，可以精确的计算出每个月的现金流情况。

接下来介绍四张量化分析图。

一、房产投资盈利曲线

房产投资盈利曲线展示的是：

在不同涨幅预期下，房产投资组合在未来10年的盈利曲线。

从图中我们可以清晰的看到，不同涨幅下随着时间的推移，可以获取的盈利情况。

从盈利曲线我们也可以看到，在目前这么高的操作成本的情况下，房产投资获得大规模盈利的关键是：

1、找到能够长期上涨的标的；

2、持有足够长的时间。

二、房产投资资产曲线

房产投资资产曲线展示的是：

在不同涨幅预期下，房产投资组合在未来10年的资产曲线。

通过资产曲线，可以清晰的看到房产组合资产在10年的成长情况。

三、现金流量图

现金流量图可以让我们一目了然的看到未来10年的现金流的表现情况。

四、10年内到期的贷款本金

现在有很多10年期以内的先息后本的信用贷、抵押贷，这类贷款期数满了以后需要我们归还本金，这也是大笔的支出，对现金流的影响也比较大，我们单独做一个图来监控。

以上简单介绍了如何用冰山模型对房产投资进行量化分析。

接下来给大家介绍下冰山模型在房产投资实战中的应用。

冰山模型的实战应用

冰山模型的使用和量化分析已经介绍完毕，现在让我们回到文章开始提到的问题：是否应该通过融资再投资一套房产？

新投资一套房产，需要解决两个问题：

1、新购买房产的资金准备；

2、贷款月供的资金准备。

回到具体案例，这位读者自有资金万，可以按照抵押利率获取一笔万的资金，考虑是否通过全款在抵押的方式购入一套万的房产。

我们运用《冰山模型》进行量化分析这次投资该怎么决策？

一、根据新购入房产产生的资金需求填写房产组合表和贷款组合表。

新购入这套房产要增加的贷款是：

1、首付缺口万，这笔钱用万抵押中的万来覆盖；

2、操作费用50万，这笔钱需要20万的信用贷+30万的税费卡来覆盖；

3、全款抵押万；

4、3年的月供缺口接近万，用万抵押中的万来覆盖。

将这些贷款统计到贷款组合表中：

标红部分是因为新购买一套房产而新增的贷款。

昨天文章发布后，读者“拂云”帮助蝈蝈发现了冰山模型的一个bug，我进行了修订，非常感谢他。

他还提出可以用全款抵押的万还掉50万的信用贷和30万的税费卡，优化一下债务，我认为可以这么做。

他还建议万抵押贷款其实只需要借万，进一步降低债务，但这不太符合现实中操作的场景，我们还是希望尽量多借一些抵押贷的，不会主动降低额度。

所以，我们就按照万抵押贷不变进行债务优化后的情况进行计算：

债务优化后，万用于还月供的贷款还剩余万现金。

关于债务优化这件事，大家根据实际情况进行操作，比如抵押贷我们一般选择最大化，一些随借随还的信用贷，有现金当然可以先还掉。

接下来，我们就可以进行新购一套房产后的盈利分析了。

二、新购一套房产后的盈利对比分析

首先，按照现金流的计算，新购入一套房产后增加了大量的贷款，每月现金流缺口元，用万以贷养贷可以维持42个月。

对比42个月后盈利发现，如果年化涨幅超过15%，则购入这套房产带来的盈利较高，可以选择买入。

通过冰山模型进行量化分析后，我们可以清晰的看到一次房产投资对未来赢利的影响，从而根据量化分析的结果进行投资决策，提升决策质量。

冰山模型的应用推广

房产投资量化分析能让我们对投资收益和投资风险有一个量化的认知，对现金流的管理也有很大的帮助。

房产投资量化分析不仅仅是一种方法，也是一个新的房产投资理念，蝈蝈希望运用冰山模型推动量化投资的理念和方法在房产投资领域应用。

在房产量化投资方面，蝈蝈还花了一年多的时间做了一个冰山指数，目前正在进行一个大的迭代升级，升级完毕会介绍给大家。

针对不同的用户，蝈蝈设计了三种方式来推广房产投资量化分析。

一、提供《冰山模型》免费试用版，让更多人有机会体验房产投资量化分析

冰山指数的读者可以添加蝈蝈助理薇薇的

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